原告诉称

(相关资料图)

刘某坤、赵某凤向本院提出如下诉讼请求：1、要求被告将昌平区一号房屋过户到原告名下。2、诉讼费由被告支付。

事实与理由：当事人及证人之间的关系二原告是夫妻，二被告是夫妻，陶某洁与杨某刚是夫妻，陶某洁是陶某峰的亲姐姐。原告在2009年想购买昌平区一号房屋，因自己名下有房产，就希望用朋友的名义购买此房。陶某洁的弟弟得知此事后自愿出面帮助原告，以自己的名义购买此房。

双方签订协议如下：1、此房实际归原告所有，借用陶某峰名义购买此房。2、购买此房的一切费用由原告支付。3、此房由原告装修，居住，使用。4、被告应当按照原告要求，在原告要求过户时配合原告办理过户手续。5、购房合同，交款证明，房屋产权证，税票，为购买此房开具的陶某峰的银行卡均由原告持有（方便付房款及支付剩余房屋贷款）。上述协议由姐姐陶某洁和姐夫杨某刚作为见证人一并签字。

2009年6月28日，原告以被告的名义购买昌平区一号房屋。并按照上述协议，签订购房合同，购房人签字处是原告赵某凤书写的陶某峰的名字。之后原告以被告名义支付首付款，并偿还房贷至今。此房也按照约定一直由原告一家人居住。2018年9月，被告以出国办手续为由要求借用原告房产证原件，原告没有多想，将装有房产证、双方协议，票据的口袋交给被告，被告拿走房产证，税票，并私下窃取了上述协议。原告发现协议丢失，致电询问被告是否拿走了协议，被告予以否认。

原告要求将房屋过户到自己名下，被告也不同意办理房屋过户，并声称要主张此房屋的权利。被告潘某云作为陶某峰的妻子知晓此事，也劝导过丈夫不要丧失诚信，也认可自己和丈夫不是实际房屋所有人，但是被告陶某峰不听其劝告，拒不归还房本，也不配合办理过户手续。综上，原告起诉，要求被告将诉争房产过户到原告名下。

被告辩称

陶某峰、潘某云辩称：2009年北京尚未出台限购政策，原告用被告名义买房不合逻辑。原被告双方有房屋租赁协议。被告持有房屋产权证和合同。首付购房款是被告支付的，贷款也是被告还的。证明被告是权利人。

法院查明

1.2009年6月28日，金某贤（出卖人，代理人金某辉）与陶某峰（买受人）在北京M公司的居间服务下签订《北京市房屋买卖合同》，约定出卖人将其所有的位于北京市昌平区一号房屋出卖给买受人，房屋成交价350万元，房屋建筑面积320平方米。买受人在签订本合同同时支付定金人民币10万元。买受人向商业银行申办抵押贷款。

金某辉当庭陈述，合同签订前期、合同签订当天和房屋钥匙交接时均只见过刘某坤和赵某凤夫妇，赵某凤曾告知其是借用陶某峰的名字，只是在过户时见过陶某峰。赵某凤主张《北京市房屋买卖合同》中陶某峰的签字及手印实际是赵某凤的签字和手印，陶某峰不予认可，经法庭释明，陶某峰未申请对该签字和手印进行鉴定。

2.2009年7月24日，金某辉向陶某峰出具证明一份，载明兹证明收到陶某峰房款伍万元整，以定金的形式支付给我。同日，陶某峰通过银行转账方式向金某辉转账135万元。刘某坤、赵某凤主张上述140万元均系其二人支付。陶某峰主张上述款项系其与杨某刚等人的业务往来款项，与购房款项并无关系，但其未提交相关证据予以证明。

3.2009年7月24日，涉案房屋过户至陶某峰名下，陶某峰交纳契税54390元，并取得契税完税证。刘某坤、赵某凤主张交税当日其以现金形式存入陶某峰账户54400元，后陶某峰以刷卡方式交纳了该笔款项，并提供银行转账记录予以证明。

4、2009年8月，刘某坤、赵某凤对涉案房屋进行了装饰装修，后一直居住至今。

5.2009年8月至2014年12月，涉案房屋贷款某账号共计还款758953.56元。该账户2009年8月至2011年11月共存现及转账32.36万元，2011年12月至2018年8月杨某刚通过其账户向该账户转账97.2万元，2013年9月至2018年8月陶某峰通过其账户向该账户转入20万元，转出73.75万元。2015年1月，陶某峰通过变更以新还贷卡×××进行还贷。2015年1月至2018年8月，陶某峰用新交通银行还贷卡×××进行还贷，共计还款479922.9元。2018年9月陶某峰注销原还贷卡×××。

刘某坤、赵某凤主张上述款项均系其出资，其在2009年8月至2011年11月，原还贷卡在刘某坤、赵某凤手中，其每月以存现或转账方式进行还贷；2011年12月至2018年8月通过给予杨某刚现金或转账方式支付贷款，然后由杨某刚账户向原还贷款进行还款。杨某刚到庭对刘某坤、赵某凤上述主张予以认可。陶某峰主张杨某刚按月向还贷账户转账是对其向陶某峰借款的归还，但其所提交证据不足以证明其主张。

6、2015年1月1日，陶某峰（出租方，甲方）与赵某凤（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》一份，载明乙方承租甲方涉案房屋，租赁期限自2009年7月1日至2016年12月30日止，每月租金12000元，乙方按月提前5日将租金打入卡号×××的卡内。2016年2月1日，陶某峰（出租方，甲方）与赵某凤（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》一份，载明乙方承租甲方涉案房屋，租赁期限自2016年7月1日至2030年7月1日止，每月租金12000元，乙方按月提前5日将租金打入卡号×××的卡内。

2018年9月3日，陶某峰与赵某凤签订《终止协议》，约定自签订本协议起，双方此前签署的《房屋租赁合同》终止，双方就租赁合同条款再无其他纠纷。陶某峰主张其与刘某坤、赵某凤之间存在租赁关系，但未提交证据证明租赁费用的给付过程。刘某坤、赵某凤主张双方不存在租赁关系，该行为系其帮助陶某峰办理出国手续拟定的。

裁判结果

陶某峰、潘某云于判决生效之日起七日内协助刘某坤、赵某凤办理位于北京市昌平区一号房屋的所有权过户手续，将上述房屋过户至刘某坤、赵某凤名下。

房产律师靳双权点评

依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，应予支持。

本案争议焦点为陶某峰、潘某云与刘某坤、赵某凤之间是否存在借名买房关系。借名买房约定的形式既可以为书面约定，也可以为口头约定，认定存在口头约定应当综合以下四点进行判断：房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房有无合理解释。综合本案查明的事实，尽管双方之间并没有书面约定，但诉争房屋的首付款和还贷款项系由刘某坤、赵某凤出资，涉案房屋一直由刘某坤、赵某凤占有使用并进行了装修，且刘某坤、赵某凤解释其借用陶某峰名字购房系为办理长期的商业贷款亦属合理。

虽然购买诉争房屋的原始票据及产权证书均由陶某峰、潘某云持有，但结合作为陶某峰姐夫的杨某刚的证人证言及本案的具体情形，法院有理由相信涉案房屋系刘某坤、赵某凤实际购买并使用，故依法认定陶某峰、潘某云与刘某坤、赵某凤之间存在借名买房关系。陶某峰主张其与赵某凤存在借款关系，但其提交证据无法证明与本案存在关联性，故法院对其主张不予采信；

陶某峰主张其与赵某凤存在租赁合同关系，但其提交2015年租赁合同系事后补签，且租赁开始时间与房屋实际购买时间存在矛盾，其亦无法说明租赁费用是如何支付的，故法院对陶某峰、潘某云该主张不予认可。现刘某坤、赵某凤要求陶某峰、潘某云配合其办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，证据充分，法院予以支持。陶某峰、潘某云抗辩借名买房协议不存在，首付款和还贷款项均系其支付，证据不足，法院不予采信。